Descubre si una propiedad para renta realmente es rentable
Modela una propiedad desde la compra hasta la venta. Analiza alquiler, ocupación, gastos, hipoteca, flujo de caja y retorno del inversionista con el modelo de Rentas inmobiliarias de Quanto.
Evaluar una propiedad en QuantoCómo saber si un apartamento para alquilar es rentable
La cuenta rápida —“la renta es mayor que la cuota de la hipoteca, entonces conviene”— es la forma más común de equivocarse al comprar un apartamento para alquilar. Esa comparación ignora la vacancia, la administración, el mantenimiento, los impuestos, el seguro y el capital que inmovilizas en el enganche y la remodelación.
Calcular la rentabilidad de un apartamento exige un modelo financiero para renta inmobiliaria completo: cuánto cuesta entrar (compra), cuánto deja operar la propiedad mes a mes (alquiler, ocupación y gastos), cómo la hipoteca cambia el retorno de tu efectivo y qué recuperas al vender. Con esas piezas conectadas puedes leer los indicadores que usan los inversionistas profesionales: NOI, cap rate, cash-on-cash, DSCR, VPN y la TIR inmobiliaria del inversionista.
Tipos de inversión que puedes evaluar
Renta corta y vacacional
Airbnb, Booking, Vrbo y apartamentos vacacionales: tarifa por noche (ADR), ocupación, estancia promedio, comisiones de canal, limpieza y administración.
Renta residencial de largo plazo
Contratos mensuales o anuales a inquilinos residenciales: renta, vacancia entre contratos, rotación e incrementos anuales.
Renta comercial
Locales, oficinas y bodegas con contratos de mediano y largo plazo: renta por m², recuperación de gastos y periodos sin ocupar.
Modelo híbrido
Inmuebles que combinan renta corta y contratos largos en el mismo activo, para comparar y mezclar estrategias.
En todos los casos puedes modelar la compra al contado o financiada con hipoteca, la operación durante el horizonte que definas y la posterior venta de la propiedad.
La información que analiza el modelo
| Etapa | Qué capturas |
|---|---|
| Compra | Precio, enganche, gastos de cierre, remodelación, mobiliario y otros costos iniciales |
| Operación | Alquiler o tarifa, ocupación, vacancia, administración, mantenimiento, impuestos, seguro y otros gastos |
| Financiamiento | Hipoteca: monto, tasa, plazo, cuotas y tabla de amortización |
| Salida | Horizonte de inversión, plusvalía, precio de venta, costos de venta y saldo de deuda pendiente |
Los supuestos viven en un solo lugar: cambias uno y todo el modelo —flujo, deuda e indicadores— se recalcula.
Resultados que entrega Quanto
- Ingreso bruto potencial e ingreso efectivo después de vacancia.
- Gastos operativos y NOI (ingreso operativo neto).
- Cap rate sobre el precio de compra.
- Flujo de caja inmobiliario mes a mes y por año, antes y después de deuda.
- Cash-on-cash sobre el efectivo aportado y DSCR frente a la cuota.
- VPN, TIR del inversionista y payback.
- Resultado de la venta: precio, costos de venta y cancelación de la deuda.
- Sensibilidad: qué pasa si cambian ocupación, tarifa o gastos.
Los indicadores, explicados en una tabla
| Indicador | Qué te dice |
|---|---|
| NOI | Cuánto produce la propiedad antes del financiamiento. |
| Cap rate | Rendimiento operativo frente al precio de compra. |
| Cash-on-cash | Rendimiento sobre el efectivo que aportaste. |
| DSCR | Capacidad del NOI para cubrir la cuota de la deuda. |
| TIR | Rendimiento considerando flujos, deuda y venta. |
| VPN | Valor creado frente a la rentabilidad mínima que exiges. |
Un ejemplo ilustrativo
Imagina un apartamento de $120,000 comprado con 30% de enganche y una hipoteca a 20 años. Entre enganche, gastos de cierre y mobiliario, el inversionista aporta unos $41,000. Se alquila en $1,200 al mes con una ocupación esperada del 92%.
| Concepto | Cifra ilustrativa |
|---|---|
| Precio de compra | $120,000 |
| Efectivo aportado (enganche + cierre + mobiliario) | ≈ $41,000 |
| Hipoteca (20 años) | $84,000 |
| Renta mensual | $1,200 |
| NOI anual (tras vacancia y gastos) | ≈ $9,900 |
| Servicio de deuda anual | ≈ $8,400 |
Cifras ilustrativas, no una calculadora: cada propiedad se evalúa con sus propios supuestos dentro de Quanto.
Con esos números, Quanto te muestra si el flujo mensual es positivo, si la operación cubre la deuda (aquí el DSCR ronda 1.2), cuánto capital debes aportar en total y de dónde proviene la rentabilidad: una parte del flujo operativo, otra de amortizar la hipoteca y otra de la plusvalía al vender. Y con la sensibilidad ves qué ocurre si la ocupación cae, la renta baja o los gastos suben.
La lección del ejemplo
Una propiedad puede “ganarle” a la cuota y aun así rendir menos que tu alternativa de inversión, o al revés: un flujo mensual modesto puede esconder una TIR atractiva gracias a la amortización y la venta. Por eso se evalúa el ciclo completo, no un mes suelto.
Por qué evaluar tu propiedad con Quanto
- El modelo ya está estructurado: no partes de una hoja de cálculo en blanco.
- Compra, operación, financiamiento y venta conectados en un solo flujo de caja.
- Escenarios y análisis de sensibilidad sobre ocupación, tarifa y gastos.
- Indicadores del proyecto y del inversionista: NOI, cap rate, cash-on-cash, DSCR, VPN y TIR.
- Comparación de alternativas: renta corta contra largo plazo, contado contra hipoteca.
- Supuestos centralizados: cambias un dato y todo se recalcula de forma consistente.